부동산이 초양극화시대로 가고 있는 변화의 추이를 느끼는 최근입니다.
서울·수도권으로 수요 집중 고가 아파트 가격 고공행진 강남·용산·서초順으로 올라 6억이하 아파트 손바뀜 활발
작년 거래 건수의 76% 차지한다.
월 들어 부동산 시장이 심상치 않고 혼돈스럽다. 거래 가뭄 속 상승과 하락을 오락가락하는 분위기로 주거 트렌드가 급변하는 양상입니다. 집값은 지역·상품·가격별로 세분화, 차별화가 심화되고 있고요. 특히 고가, 대형, 호화 명품 아파트와 그러하지 않은 아파트 간 수요와 가격 간극이 커지고 있습니다.
최근 발표된 KB부동산 자료에 따르면 전국 고가 아파트와 저가 아파트 간 가격 차이를 보여주는 '5분위 배율'이 역대 최고치를 기록 중입니다. 최상위 시장의 대장주 아파트 시세는 석 달 연속 상승폭을 키우는 반면 GTX 호재를 타고 작년도에 급등했던 인천 송도, 안양 인덕원, 화성 동탄지구 등은 하락폭이 커지고 있습니다. 상위 20%(5분위) 평균 매매가격은 12억4892만원, 하위 20%(1분위)는 1억2320만원으로 드러나 하위 아파트 10채를 팔아야 상위 아파트 1채를 살 수 있는 현실이 됐습니다.
한편 6억원 이하 저가 아파트 매물은 씨가 마르고 거래도 빈번하다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템에 의하면 수도권의 6억원 이하 아파트 매매 비중(75.7%)이 가장 높은 것으로 드러났다. 6억원 초과~9억원 이하(13.7%), 9억원 초과~15억원 이하(7.7%), 15억원 초과(2.9%)보다 훨씬 높다. 부동산시장은 양극화를 넘어 '초양극화'가 진행되고 있음을 방증한다.
국민소득 4만달러로 가는 선진국 길목에서의 주거문화와 트렌드의 변화
먼저, 이런 초양극화 현상은 왜 나타나는 걸까? 원인은 다양하고 복합적이다. 빈부 격차 확대, 급격한 금리 인상, 대출 규제, 명품을 선호하는 베블런 효과, 희소가치, 선호도 증가, 주거자본과 주거 계급화, 신분의 상징 등 여러 가지 요인이 복잡계로 작용했기 때문으로 풀이된다. 어쩌면 국민소득 4만달러로 가는 선진국 길목에서 발생하는 일종의 주거문화, 주거 트렌드의 변화로도 읽힌다. 수요가 부족한 지방보다 수도권, 서울로의 수요 집중과 주거사다리 최정점을 향한 주거 상향 이동이 시작됐다는 신호가 아닐까.
서울50억이상 아파트20년-21년=3.3%급증
이는 리얼투데이가 얼마 전 발표한 주택 자료를 통해서도 목격된다. 지난해 50억원 이상의 서울 지역 아파트매매 총액은 9788억2853만원으로 2020년 대비 3.3배 급증했다. 강남구, 용산구, 서초구, 성동구 등의 순서로 나타났다. 서울 지역 전용면적 135㎡ 초과 대형 고가 아파트의 평균 매매가격은 30억원 수준까지 고공행진 중이다.
용산구 한남동 한남더힐 전용 240.3㎡(3층)-142억5000만원(22년4월)
예컨대 서울 대표 고급 단지로 꼽히는 용산구 한남동 한남더힐 전용 240.3㎡(3층)는 지난 4월 30일 110억원에 거래돼 1년 만에 32억5000만원이나 수직 상승했다.
반포 레미안 퍼스트지-71억5000만원에 거래-1년 사이 23억5,000만원 상승
서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 198㎡도 5월 20일 71억5000만원에 거래돼 1년 전 대비 23억5000만원이나 치솟았다.
초양극화 현상은 언제까지 지속될까? 순환변동하는 부동산 경기 사이클을 감안할 때 상승에서 하락으로 전환되는 과도기에 나타나는 전형적인 특성으로 파악된다. 부동산 경기가 꺾이거나 실물경기가 침체될 경우 지속성보다는 일시적 트렌드로 그칠 개연성도 높다.
뉴욕, 파리, 런던, 홍콩, 싱가포르 등 글로벌 메가시티의 대표적 진짜 부촌의 경우-3.3㎡당 5억~6억원
반대 해석도 가능하다. 우리 경제가 선진국으로 가는 징표로도 읽힐 수 있기 때문이다. 뉴욕, 파리, 런던, 홍콩, 싱가포르 등 글로벌 메가시티의 대표적 진짜 부촌의 경우 고급 주택 가격은 3.3㎡당 5억~6억원을 훌쩍 넘는다. 그래서 '소 럭셔리(So-Luxury)' '하이엔드(High-End)' 주택의 가격 수준은 높다고만 단정할 수 없는 근거가 된다.
4대 성장지표-향후 주거 이동, 소득 증가, 기반시설, 행정계획의 주택문화에 영향
초고가 대형 호화 아파트의 미래는 향후 주거 이동, 소득 증가, 기반시설, 행정계획 등 4대 성장지표의 움직임과 소득 양극화, 선진국형으로 주거 트렌드 및 주택문화에 달렸다는 결론이다.
초양극화시대를 30억원이 넘는 고가 대형 아파트와 6억원 이하 저가 아파트 중에서 슈퍼아파트를 찾는 비책은?
수요자 맞춤형 주거 서비스로 두 가지다.
(1)하나는 얼마나 살기(Live) 좋은 주택인지를 알려주는 주거가치다
(2)둘째는 얼마나 사기(Buy) 좋은 주택인지를 알려주는 투자가치 등급이 동시에 높은 슈퍼아파트를 선택하는 일이다. 살기 좋다고 해서 모두 투자가치가 높은 것은 아니라는 편견을 깨야 한다. 독점적 특허기술 아파트 가치 분석 및 추천 앱 '살집팔집' 이 생성한 슈퍼아파트 단지를 소개한다(표1·표2 참조).
똘똘한 한채는 어디가 좋은가?
서울 강남과 용산 등 최상급 입지에서 '똘똘한 한 채'에 대한 선호 현상이 갈수록 심화되고 있다.
31일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 청담동 'PH129'(더펜트하우스청담) 전용면적 273.96㎡는 지난달 28일 145억원(16층)에 직거래돼 아파트 역대 최고 매매가를 경신했다.
직전 최고 매매가는 지난해 12월 13일의 120억원(서울 용산구 한남동 '파르크한남' 전용 268.67㎡)으로, 4개월 보름 만에 25억원 더 높아졌다.
더펜트하우스청담은 올해 공시가격도 전용 407.71㎡ 기준 168억9천만원으로 2년 연속 전국 1위를 기록했다.
2020년 현대건설[000720]이 준공한 이 아파트는 지하 6층∼지상 20층, 1개동, 29가구 규모다.
한강을 조망할 수 있고 호텔급 입주자 서비스가 제공되는 최상급 아파트다. 이에 고소득 연예인, 운동선수, 스타 강사, 기업 오너나 그 가족들이 소유·거주 중인 것으로 알려졌다.
대통령 집무실이 들어선 서울 용산구의 고급 아파트도 잇달아 신고가를 기록 중이다.
대통령 관저가 들어서는 기존 외교부 장관 공관 바로 옆에 위치한 용산구 한남동 한남더힐 전용 240.305㎡는 전날 110억원(3층)에 중개 거래를 통해 매매 계약이 체결됐다.
올해 들어 100억원이 넘는 금액에 매매 계약된 사례는 현재까지 이 두 단지뿐이다.
당분간 강남권이나 용산 등에 있는 똘똘한 아파트 한 채에 대한 보유 심리는 더욱 심화될 것으로 예상된다.
여전히 다주택자에 대한 고강도 대출·세금 규제가 이어지고 있기 때문이다.
정부가 전날 발표한 중산·서민 주거 안정 대책도 1주택 실수요자에 대한 세금·대출 규제 완화에 초점이 맞춰져 있다.
생애 최초로 주택을 매입하는 가구의 주택담보대출비율(LTV)을 80%상향 계획
정부는 올해 3분기(7∼9월)에 1가구 1주택 실수요자의 보유세 부담이 2020년 수준으로 환원될 수 있도록 세제 개편을 추진하는 동시에 생애 최초로 주택을 매입하는 가구의 주택담보대출비율(LTV)을 기존 60∼70%에서 80%로 올릴 계획이다.
한국부동산원이 조사한 이달 셋째 주 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구)의 아파트 매매수급지수는 97.5로, 약 6개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다.
다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년 한시 배제로 시중에 아파트 매물이 증가하고 전반적으로 가격도 하향 안정화되는 분위기지만, 강남권은 외려 지수가 반등하며 다른 지역과 차별화된 모습을 보인다.
또 KB국민은행 주택가격동향 자료에 따르면 용산구는 이달 3.3㎡당 아파트 평균 매매가(6천16만원)와 전셋값(3천15만원)이 각각 6천만원과 3천만원을 돌파하며 강세를 나타내고 있다.
올해 들어 서울에서는 대형(전용 135㎡ 초과) 아파트값이 그 밖의 면적대보다 상승률도 더 높다.
KB 시세 기준으로 지난 1월 대비 이달 서울 아파트값 상승률은 대형이 1.4%로, 중대형(전용 102㎡초과∼135㎡이하) 0.7%, 중형(전용 85㎡ 초과∼102㎡ 이하)과 중소형(전용 60㎡초과∼85㎡ 이하) 0.4%, 소형(전용 60㎡ 이하) 0.2%보다 높았다.
서울 대형 아파트의 평균 매매가는 지난달 26억9천707만원에서 이달 27억1천463만원으로 올랐다.
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